Immobilier ou assurance vie ? Pourquoi choisir ?
Choisir où investir n’est pas toujours facile. Immobilier et assurance-vie font partie des deux placements préférés des épargnants français.
Chacun d’entre eux possède ses avantages et ses inconvénients, mais faut-il choisir pour autant ?
Quelles sont les différences entre ces deux placements ? Faut-il obligatoirement faire un choix ? Je vais vous aider à répondre à ces questions et à y voir plus clair.
En tant qu’agent d’assurance, je propose également des solutions pour sécuriser et développer son patrimoine à Thonon.
Quels sont les avantages et les inconvénients de l'assurance vie ?
L’avantage de l’assurance-vie est qu’elle permet aux épargnants de se créer un patrimoine sur le long terme, en diminuant la fiscalité sur les plus-values. La majorité des contrats d’assurance-vie offrent un large choix de placements divers et variés. Parmi eux, on retrouve les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) qui permettent aux épargnants d’investir dans de l’immobilier commercial ou encore dans des bureaux et locaux professionnels.
Ces biens sont alors mis en location et deviennent des revenus locatifs réguliers, comme cela est le cas avec de l’immobilier en direct, à l’inverse qu’ils sont bien plus diversifiés en termes de localisation ou de secteur d’activité. L’autre avantage des SCPI est que la gestion quotidienne des biens passe par la sous-traitance de sociétés spécialisées.
Par exemple, la “pierre papier” est une bonne solution pour les personnes dont le projet est d’épargner en toute simplicité, sans avoir à se soucier des tracas de la gestion locative. Les revenus générés par les SCPI sont nets de frais de gestion et se situent autour de 4 % par an.
Quels sont les avantages et les inconvénients de l'immobilier ?
Devenir propriétaire d’un bien immobilier en direct, c’est garantir des revenus sur le long terme, pour par exemple financer et compléter sa retraite. Il s’agit d’un placement qui permet aussi de posséder physiquement le bien, afin de l’occuper, le louer ou encore l’attribuer à des proches. Cependant, l’investissement immobilier direct oblige à des dépenses élevées.
Les frais et droits dûs pendant l’acquisition représentent entre 7 % et 13 % du montant du projet, parmi lesquels on retrouve :
- Les frais de notaire
- Les frais d’agence immobilière auxquels il faut ajouter les frais liés au financement (garantie, dossier, assurance emprunteur…)
Pendant une acquisition en Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA) directement auprès d’un promoteur immobilier, les frais de notaire sont réduits de 2,5 %. Par la suite, les frais de gestion, frais d’entretien et la taxe foncière sont à prendre en considération. Ils dépassent généralement 15 % des loyers bruts.
La fiscalité est également à prendre en compte, en effet, les revenus liés à la location supportent des prélèvements sociaux de l’ordre de 17,20 % en plus du taux marginal d’imposition du foyer fiscal.
Comment appliquer la fiscalité de l'assurance vie à l'immobilier ?
Sur le long terme, l’assurance-vie devient une enveloppe fiscale très intéressante, en particulier grâce au système de rachats partiels. Il permet de récupérer fréquemment les loyers versés par les SCPI sur le contrat d’assurance-vie.
Si vous souhaitez mettre en place un projet de complément de retraite, vous pouvez profiter des revenus réguliers de l’immobilier et de la fiscalité réduite de l’assurance-vie.
Comprendre la différence de fiscalité entre l'immobilier et l'assurance vie
Prenons l’exemple d’un investissement de 100 000 euros en parts de SCPI dans une assurance-vie, dont les loyers annuels s’élèvent à 4000 euros, nets de frais de gestion. Quand l’épargnant effectue un rachat partiel d’un montant égal, la fiscalité s’applique uniquement sur la part de plus-value rattachée au rachat partiel.
Dans ce cas précis, elle est d’environ 160 euros, soit 3,8 % qui correspondent à 4000 euros / 104 000 euros, auxquels viennent s’ajouter les prélèvements sociaux et le taux marginal d’imposition. Avec un TMI de 30 %, l’imposition est limitée à un peu plus de 75 euros.
Pour comparer, l’immobilier en direct est bien plus sujet à l’imposition. En conservant le même TMI de 30 %, des loyers nets de 4000 euros subiraient 1880 euros de prélèvements sociaux et impôts sur le revenu.
Si vous souhaitez en savoir plus à ce sujet, n’hésitez pas à me contacter ou à venir directement à mon cabinet à Thonon, je me ferai un plaisir de répondre à vos questions.
